Les prix de l’immobilier ont beau avoir augmenté après
la pandémie, ils sont désormais en phase de stabilisation. Malgré un contexte fait d’incertitude (crise énergétique, taux d’emprunt en hausse, indexation), le marché immobilier
se porte plutôt bien à Uccle. Un certain type de biens semble même réussir à tirer son épingle du jeu : ceux en très bon état avec de bonnes performances énergétiques. Explications. Annabelle Duaut

Selon le dernier Baromètre de l’immobilier HelloSafe, plateforme internationale experte en comparaison de produits financiers, entre le 1er janvier 2022 et 2023, les
prix de l’immobilier en Région bruxelloise ont augmenté de 1,6 %, contre 5,4 % pour l’ensemble du territoire . Malgré cette hausse régionale limitée, acheter un bien à Bruxelles reviendrait à 2,5 fois plus cher qu’en Wallonie et Uccle affiche en prime un prix record au m2 : 3 947 euros (maison et appartement confondus). De son côté, la Fédération royale du notariat belge relevait, mi-février, que le prix médian des maisons et des appartements a augmenté de 4,2 % en Région bruxelloise, entre 2021 et 2022 : il est passé à 250 000 euros pour les appartements (64,6 % des opérations immobilières dans la capitale) et à 490 000 euros (+ 6,5 %) pour les maisons, soit le plus élevé du pays. Uccle est la troisième commune la plus chère, ex-aequo avec Woluwe-Saint-Lambert, pour les appartements (prix médian = 325 000 euros), derrière Woluwe-Saint-Pierre (360 000) et Auderghem (329 000) et la troisième pour le prix médian des maisons (670 000 euros), derrière Woluwe-Saint-Pierre (725 000) et Ixelles (675 000).

Des tendances à la hausse qui ne semblent pas freiner certains profils d’acquéreurs car « le marché immobilier reste bon à Uccle », confirme Sébastien Mullenders, directeur de l’agence MY IMMO, située au Parvis Saint-Pierre. « Pour preuve : nous venons de vendre un appartement sur Uccle avec un bon PEB, zéro travaux. Il est parti 15 000 euros plus cher que le prix affiché. » Avoir un logement bien isolé et peu énergivore serait devenu un critère pour les acheteurs potentiels.
« Depuis une petite année, on constate que les gens sont attentifs aux performances énergétiques du bien qui les intéresse et sont plus vigilants par rapport à la certification de ces performances (PEB), indique Sarah Maertens, agent immobilier chez MY IMMO. Pour autant, un mauvais score ne veut pas dire que le bien est une passoire énergétique. Cela va dépendre de la finesse du travail réalisé par le certificateur au moment de la visite. Par exemple, s’il n’a pas accès à la chaudière, il peut décider de mettre des valeurs par défaut qui seront très mauvaises, ce qui biaise totalement le résultat final. »

« La crise énergétique et économique actuelle n’a que peu d’impact sur les clients souhaitant acquérir une grosse villa ou un appartement de haut standing, comme on en trouve notamment à Uccle. »

Si les biens où l’on peut directement poser ses valises ont donc la cote actuellement, ceux avec des travaux importants continuent à se vendre mais restent plus longtemps sur
le marché. La faute à la hausse des prix des matériaux – certains étant même en pénurie – mais aussi à l’agenda overbooké des artisans et corps de métier. « On sent que les gens réfléchissent à deux fois avant de se lancer dans des travaux importants car les délais ont fortement augmenté », développe Sarah Maertens. « Des travaux (notamment d’isolation) peuvent toutefois s’avérer être un bon calcul car une rénovation ou une extension coûtent moins cher que de vendre un bien pour en racheter un autre », explique le notaire Benoît Heymans.

Accès plus ardu pour les jeunes

Malgré l’inflation du coût de la vie, les Belges continuent à avoir une brique dans le ventre, surtout ceux possédant un budget conséquent. « La crise énergétique et économique actuelle n’a que peu d’impact sur les clients souhaitant acquérir une grosse villa ou un appartement de haut standing, comme on en trouve notamment à Uccle », développe Patrick Segers, consultant en crédits. « Même si les taux des emprunts hypothécaires ont été multipliés par trois en l’espace d’un an, ils pourraient encore légèrement augmenter pour atteindre les 4-5 % », ajoute Benoît Heymans.

D’après le Baromètre de l’immobilier, l’âge moyen d’un acheteur d’un bien situé en Belgique était de 39 ans en 2022. Et près de 30 % des acquéreurs font partie de la tranche
d’âge inférieure ou égale à 30 ans. C’est à Bruxelles que la proportion de jeunes acheteurs reste la plus faible, ayant même diminué (21,5 % en 2022 contre 22,9 % en 2021). L’accès à la propriété est devenu plus ardu pour les jeunes, comme en témoigne Denis Andries, courtier en prêts hypothécaires et directeur du bureau Andrass, sis avenue Brugmann. « Depuis les nouvelles consignes européennes, les banques doivent limiter drastiquement les crédits aux personnes qui n’ont pas d’épargne. Ce qui laisse les jeunes dans l’incapacité d’acheter leur logement, et dès lors dans l’obligation de payer des loyers très chers, et de facto les empêche de pouvoir épargner... »

Un abattement plus important

Alors qu’il y a encore quelques années les acheteurs pouvaient emprunter à hauteur de 110-120 % de la valeur du bien, désormais, les banques fixent l’emprunt à 90 % du prix de vente. Pour concrétiser leur projet, les jeunes Ucclois/es reçoivent donc souvent un coup de pouce familial, comme l’explique Patrick Segers. « Rares sont les jeunes encore embauchés en CDI et, avec les banques qui ont resserré leur taux d’acceptation, certaines familles uccloises font des donations qui peuvent être conséquentes ou mettent leur bien en garantie pour permettre à leurs enfants de bénéficier de meilleures conditions tarifaires en matière de crédit. » Et Benoît Heymans d’ajouter : « À Bruxelles, il y a un écart énorme entre le prix d’une maison et ce que gagnent les gens. Être propriétaire d’une maison en Région bruxelloise n’est donc plus le reflet de la situation professionnelle d’une personne mais de sa situation familiale. »

Les futurs acquéreurs de la capitale peuvent cependant se réjouir : dès le 1er avril, ils pourront bénéficier d’un abattement de 200 000 euros si la base imposable du logement ne dépasse pas 600 000 euros.